Bất động sản Việt Nam: Thu hút mạnh vốn ngoại - Hệ thống siêu thị dự án bất động sản STDA

Tin tổng hợp > Chi tiết
Bất động sản Việt Nam: Thu hút mạnh vốn ngoại
10:21 | 15/08/2018

Trong 10 năm qua, bất chấp những giai đoạn thăng trầm của nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng, dòng vốn ngoại (FDI) vẫn luôn trong xu hướng ổn định và tăng trưởng với tổng vốn FDI đăng ký tích lũy tính đến cuối năm 2017 đạt xấp xỉ 318,72 tỷ USD, trong đó, theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài Việt Nam, đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực BĐS nói riêng đạt 53,2 tỷ USD.

Các chuyên gia kinh tế dự đoán, thị trường BĐS 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng, thu hút mạnh dòng vốn FDI.  Vốn FDI chảy mạnh vào thị trường BĐS Việt Nam  Trong nhiều năm qua, ngành sản xuất - chế biến và chế tạo luôn là lĩnh vực thu hút được lượng FDI nhiều nhất trong tỷ trọng đầu tư FDI vào Việt Nam, sau đó là lĩnh vực BĐS.  Theo đơn vị nghiên cứu thị trường Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL), với nền kinh tế tăng trưởng vượt bậc và ổn định trong thập kỷ qua, Việt Nam trở thành thỏi nam châm thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có các nhà đầu tư châu Á như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hongkong, Đài Loan và Trung Quốc chiếm 73,9% trong tổng FDI của tất cả các ngành công nghiệp bao gồm BĐS.  Tiếp theo là các nước khu vực châu Âu với 15,2%, phần lớn họ đầu tư “gián tiếp” thông qua việc cung cấp các dịch vụ liên quan như thiết kế, điện tử, gia dụng, nội thất…  Tuy nhiên, với nhu cầu mở rộng đầu tư tại Việt Nam, các doanh nghiệp châu Âu này cũng đang gia tăng nhu cầu đầu tư trực tiếp vào BĐS thương mại thông qua việc sở hữu các tòa nhà làm trụ sở văn phòng hoặc phòng trưng bày, triển lãm tại các khu vực ngoài trung tâm.  Nhà đầu tư Mỹ cũng nắm vai trò quan trọng với vị trí thứ ba trong tổng vốn đầu tư FDI tại thị trường Việt Nam, điển hình là quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus có trụ sở tại New York, đã cam kết rót hơn 1 tỷ USD vào Việt Nam, phần lớn dòng vốn này đã được phân bổ đầu tư vào các danh mục BĐS bao gồm thương mại, khách sạn, và công nghiệp.  Nhà ở cao cấp - sự lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư ngoại  Hơn 10 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland với các dự án BĐS cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista được đưa ra chào bán trên thị trường. Với tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh thời đó là khoảng 1.700 căn, trong đó có khoảng 1.000 căn đến từ các dự án có vốn FDI.  Bà Khanh Nguyễn - Giám đốc bộ phận thị trường vốn tại Việt Nam (JLL) cho biết: Dù nguồn cung tham gia thị trường của các dự án có vốn FDI không cao nhưng với mức giá bình quân 2.800 USD/m2 (tỷ giá 16.112 VND/USD) từ các dự án này, tăng 86% so với thời điểm mở bán cách đó một năm đã tạo ra sự mất cân bằng cung - cầu ảo, đẩy mặt bằng giá vượt khả năng chi trả của người mua nhà có nhu cầu ở thực sự. Đã từng xuất hiện hiện tượng người mua nhà phải xếp hàng dài để tranh nhau những “suất mua” khan hiếm của những sản phẩm này do tình trạng đầu cơ ảo.  Trong giai đoạn này, tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của các dự án đầu tư BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài thường ở mức 30% - 35%, đây là mức sinh lợi rất cao và hấp dẫn đối với các dự án BĐS, dẫn đến tình trạng vốn FDI đăng ký đầu tư BĐS, chủ yếu đến từ các quốc gia khu vực châu Á, cao kỷ lục trong năm 2008, lên đến 23 tỷ USD, chiếm hơn 30% tống vốn FDI đăng ký (trong 3 năm trở lại đây, tỷ lệ này đang duy trì ở mức 7% - 9%).  Thị trường BĐS cũng đã rơi vào chu kỳ suy thoái trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, khiến nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS cũng giảm lại. Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014.  Và cũng từ đây, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land (Dự án Nassim), Fraser Centrepoints (Dự án Q2 Thảo Điền) hoặc Mappletree (One Veranda). JLL cũng ghi nhận rằng đây không phải là những nhà đầu tư mới tham gia thị trường Việt Nam mà là đầu tư mở rộng mảng BĐS, nhà ở ngoài mảng đầu tư truyền thống xây dựng/sở hữu các tòa nhà văn phòng hạng A/hoặc B hàng đầu ở Hà Nội (Pacific Place,Central Building, Tòa nhà 63 Lý Thái Tổ) hoặc ở TP Hồ Chí Minh như M Plaza, Mê Linh Point Tower.  Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7 hoặc Tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2.  Dòng vốn FDI hướng tới phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân  Cùng với sự phục hồi của thị trường BĐS, bà Khanh Nguyễn nhận định, những thương vụ giao dịch được công bố trong 3 năm trở lại đây như nhà đầu tư Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát, gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang cho thấy, phân khúc đầu tư của các liên doanh đa dạng nhắm đến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân.  Theo xu hướng này, có rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các BĐS đã được xác lập, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm gia tăng giá trị dự án.  Bên cạnh đó, BĐS thương mại có vốn FDI cũng dần gia tăng nguồn cung qua các năm.  Với tổng nguồn cung văn phòng TP Hồ Chí Minh cách đây 10 năm khoảng 650,000m2, tính đến nay, con số này đã tăng lên gấp ba lần, trong đó, nguồn cung từ các tòa nhà văn phòng có vốn góp FDI tăng lên đến 500,000m2, tăng gấp đôi trong 10 năm trở lại đây.  Trước đây, với nhu cầu thuê văn phòng hạng A, khách thuê chỉ có những lựa chọn từ số ít các tòa nhà hạng A được xây dựng từ những năm cuối của thập niên 90 như Sunwah Tower, Diamond Plaza, Saigon Centre (Giai đoạn 1) hoặc Metropolitan.  Trong thời gian 5 năm trở lại đây, thị trường chứng kiến sự gia tăng đáng kể của nguồn cung hạng A từ các chủ đầu tư có vốn FDI như Vietcombank tower, Saigon Centre (Giai đoạn 2) và Deutsches Haus.  Không chỉ là những mảng kinh doanh văn phòng truyền thống, thị trường văn phòng đón nhận thêm những khái niệm đầu tư mới đa dạng như văn phòng chia sẻ (co-working spaces) hoặc văn phòng dịch vụ (serviced offices).  JLL dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục tăng, do thay đổi nhân khẩu học và phương thức làm việc; các doanh nghiệp đòi hỏi yếu tố linh hoạt trong hợp đồng thuê của họ do những thay đổi nhanh chóng trong môi trường kinh doanh.  Triển vọng dòng vốn FDI vào BĐS năm 2018  Năm 2018 đánh dấu một chặng đường 10 năm kể từ khi suy thoái của thị trường BĐS và gần 5 năm của thị trường trên đà hồi phục. Với các chính sách tiền tệ dự kiến sẽ duy trì trung lập để hỗ trợ tăng trưởng, khi những dòng vốn FDI hàng trăm triệu USD sẵn sàng đổ vào thị trường BĐS Việt Nam, các chuyên gia kinh tế dự đoán, thị trường BĐS sẽ tiếp tục tăng trưởng. Hoạt động mua bán sát nhập (M&A) và đầu tư trực tiếp sẽ tiếp tục đón nhận những kỷ lục mới.  Trong đó, theo dự báo của JLL, các giao dịch luôn sẵn sàng, tuy nhiên sẽ khó thực hiện hơn do khoảng cách kỳ vọng về giá giữa người mua và người bán; nhiều dòng vốn tìm cơ hội chuyển mình vào các lĩnh vực thay thế; nhu cầu về không gian co-working đang tăng lên đáng kể từ cả doanh nghiệp lớn và nhỏ; các quỹ đầu tư tín thác (REITs) đang mở rộng nguồn vốn…

Các chuyên gia kinh tế dự đoán, thị trường BĐS 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng, thu hút mạnh dòng vốn FDI.

 

Vốn FDI chảy mạnh vào thị trường BĐS Việt Nam

 

Trong nhiều năm qua, ngành sản xuất - chế biến và chế tạo luôn là lĩnh vực thu hút được lượng FDI nhiều nhất trong tỷ trọng đầu tư FDI vào Việt Nam, sau đó là lĩnh vực BĐS.

 

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL), với nền kinh tế tăng trưởng vượt bậc và ổn định trong thập kỷ qua, Việt Nam trở thành thỏi nam châm thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có các nhà đầu tư châu Á như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hongkong, Đài Loan và Trung Quốc chiếm 73,9% trong tổng FDI của tất cả các ngành công nghiệp bao gồm BĐS.

 

Tiếp theo là các nước khu vực châu Âu với 15,2%, phần lớn họ đầu tư “gián tiếp” thông qua việc cung cấp các dịch vụ liên quan như thiết kế, điện tử, gia dụng, nội thất…

 

Tuy nhiên, với nhu cầu mở rộng đầu tư tại Việt Nam, các doanh nghiệp châu Âu này cũng đang gia tăng nhu cầu đầu tư trực tiếp vào BĐS thương mại thông qua việc sở hữu các tòa nhà làm trụ sở văn phòng hoặc phòng trưng bày, triển lãm tại các khu vực ngoài trung tâm.

 

Nhà đầu tư Mỹ cũng nắm vai trò quan trọng với vị trí thứ ba trong tổng vốn đầu tư FDI tại thị trường Việt Nam, điển hình là quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus có trụ sở tại New York, đã cam kết rót hơn 1 tỷ USD vào Việt Nam, phần lớn dòng vốn này đã được phân bổ đầu tư vào các danh mục BĐS bao gồm thương mại, khách sạn, và công nghiệp.

 

Nhà ở cao cấp - sự lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư ngoại

 

Hơn 10 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland với các dự án BĐS cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista được đưa ra chào bán trên thị trường. Với tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh thời đó là khoảng 1.700 căn, trong đó có khoảng 1.000 căn đến từ các dự án có vốn FDI.

 

Bà Khanh Nguyễn - Giám đốc bộ phận thị trường vốn tại Việt Nam (JLL) cho biết: Dù nguồn cung tham gia thị trường của các dự án có vốn FDI không cao nhưng với mức giá bình quân 2.800 USD/m2 (tỷ giá 16.112 VND/USD) từ các dự án này, tăng 86% so với thời điểm mở bán cách đó một năm đã tạo ra sự mất cân bằng cung - cầu ảo, đẩy mặt bằng giá vượt khả năng chi trả của người mua nhà có nhu cầu ở thực sự. Đã từng xuất hiện hiện tượng người mua nhà phải xếp hàng dài để tranh nhau những “suất mua” khan hiếm của những sản phẩm này do tình trạng đầu cơ ảo.

 

Trong giai đoạn này, tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của các dự án đầu tư BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài thường ở mức 30% - 35%, đây là mức sinh lợi rất cao và hấp dẫn đối với các dự án BĐS, dẫn đến tình trạng vốn FDI đăng ký đầu tư BĐS, chủ yếu đến từ các quốc gia khu vực châu Á, cao kỷ lục trong năm 2008, lên đến 23 tỷ USD, chiếm hơn 30% tống vốn FDI đăng ký (trong 3 năm trở lại đây, tỷ lệ này đang duy trì ở mức 7% - 9%).

 

Thị trường BĐS cũng đã rơi vào chu kỳ suy thoái trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, khiến nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS cũng giảm lại. Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014.

 

Và cũng từ đây, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land (Dự án Nassim), Fraser Centrepoints (Dự án Q2 Thảo Điền) hoặc Mappletree (One Veranda). JLL cũng ghi nhận rằng đây không phải là những nhà đầu tư mới tham gia thị trường Việt Nam mà là đầu tư mở rộng mảng BĐS, nhà ở ngoài mảng đầu tư truyền thống xây dựng/sở hữu các tòa nhà văn phòng hạng A/hoặc B hàng đầu ở Hà Nội (Pacific Place,Central Building, Tòa nhà 63 Lý Thái Tổ) hoặc ở TP Hồ Chí Minh như M Plaza, Mê Linh Point Tower.

 

Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7 hoặc Tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2.

 

Dòng vốn FDI hướng tới phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân

 

Cùng với sự phục hồi của thị trường BĐS, bà Khanh Nguyễn nhận định, những thương vụ giao dịch được công bố trong 3 năm trở lại đây như nhà đầu tư Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát, gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang cho thấy, phân khúc đầu tư của các liên doanh đa dạng nhắm đến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân.

 

Theo xu hướng này, có rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các BĐS đã được xác lập, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm gia tăng giá trị dự án.

 

Bên cạnh đó, BĐS thương mại có vốn FDI cũng dần gia tăng nguồn cung qua các năm.

 

Với tổng nguồn cung văn phòng TP Hồ Chí Minh cách đây 10 năm khoảng 650,000m2, tính đến nay, con số này đã tăng lên gấp ba lần, trong đó, nguồn cung từ các tòa nhà văn phòng có vốn góp FDI tăng lên đến 500,000m2, tăng gấp đôi trong 10 năm trở lại đây.

 

Trước đây, với nhu cầu thuê văn phòng hạng A, khách thuê chỉ có những lựa chọn từ số ít các tòa nhà hạng A được xây dựng từ những năm cuối của thập niên 90 như Sunwah Tower, Diamond Plaza, Saigon Centre (Giai đoạn 1) hoặc Metropolitan.

 

Trong thời gian 5 năm trở lại đây, thị trường chứng kiến sự gia tăng đáng kể của nguồn cung hạng A từ các chủ đầu tư có vốn FDI như Vietcombank tower, Saigon Centre (Giai đoạn 2) và Deutsches Haus.

 

Không chỉ là những mảng kinh doanh văn phòng truyền thống, thị trường văn phòng đón nhận thêm những khái niệm đầu tư mới đa dạng như văn phòng chia sẻ (co-working spaces) hoặc văn phòng dịch vụ (serviced offices).

 

JLL dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục tăng, do thay đổi nhân khẩu học và phương thức làm việc; các doanh nghiệp đòi hỏi yếu tố linh hoạt trong hợp đồng thuê của họ do những thay đổi nhanh chóng trong môi trường kinh doanh.

 

Triển vọng dòng vốn FDI vào BĐS năm 2018

 

Năm 2018 đánh dấu một chặng đường 10 năm kể từ khi suy thoái của thị trường BĐS và gần 5 năm của thị trường trên đà hồi phục. Với các chính sách tiền tệ dự kiến sẽ duy trì trung lập để hỗ trợ tăng trưởng, khi những dòng vốn FDI hàng trăm triệu USD sẵn sàng đổ vào thị trường BĐS Việt Nam, các chuyên gia kinh tế dự đoán, thị trường BĐS sẽ tiếp tục tăng trưởng. Hoạt động mua bán sát nhập (M&A) và đầu tư trực tiếp sẽ tiếp tục đón nhận những kỷ lục mới.

 

Trong đó, theo dự báo của JLL, các giao dịch luôn sẵn sàng, tuy nhiên sẽ khó thực hiện hơn do khoảng cách kỳ vọng về giá giữa người mua và người bán; nhiều dòng vốn tìm cơ hội chuyển mình vào các lĩnh vực thay thế; nhu cầu về không gian co-working đang tăng lên đáng kể từ cả doanh nghiệp lớn và nhỏ; các quỹ đầu tư tín thác (REITs) đang mở rộng nguồn vốn…

Theo BXD

CÁC TIN KHÁC

Hệ thống siêu thị dự án bất động sản STDA
Địa chỉ: 137 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội. | CSKH: 1900 6088